Καλησπέρα θα ήθελα την γνωμη/βοήθεια σας. Σκέφτομαι το νέο χρόνο να αγοράσω 3 μικρές γκαρσονιέρες στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, κοντά στα πανεπιστήμια σχετικα. Το κόστος θα είναι 95.000-100.000€
Με πρόχειρους υπολογισμούς, έστω το ενοίκιο του καθενός στα 270€ αφαιρώντας φόρο στο 15% μιας κ δε ξεπερνάει τις 12.000 κ υπολογίζοντας ενφια, μικροφθορες κ κάποιο διάστημα που πιθανώς θα μείνουν ξενοικιαστα υπολόγισα πως το αρχικό κεφάλαιο θα επιστραφεί σε 12-13 χρόνια.

Πιστεύετε πως αξίζει το ρίσκο ή τσάμπα θα πετάξω τα λεφτά μου? Οι οικοδομές που βρήκα τα ακίνητα είναι 40ετων σχετικά καλή κατάσταση και τα ακίνητα σε καλή κατάσταση, για φοιτητές πάντα μιας κ είναι 30-40τμ.

Γιάννης Νικολάου (Gnick) έγραψε: 270*3=810/μήνα =9720 /ετος. μείον ΕΝΦΙΑ 500 ευρω φόρους 1500 για 10 μήνες ενοικίασης και 1 με 2 μήνες ξενοικιαστα μείον επισκευές ανακαινίσεις 300 ανά έτος ίσον χοντρικά 6000 καθαρά ανά έτος αν όλα πάνε καλά...και δεν τρέχεις σε δικαστήρια για εξώσεις που κοστίζουν τουλάχιστον ένα χιλιάρικα κι έκαστος...
Άρα τα χρήματα σου θα τα πάρεις πίσω σε 16 χρόνια...μην ξεχάσεις στο κόστος απόκτησης να βάλεις συμβολαιογραφικά τουλάχιστον 1000 ανά ακινητο και φόρο αγοράς επί των αντικειμενικών που είναι 3%. Για να είσαι μέσα στους υπολογισμούς πρόσθεσε και μια πενταετία ακόμη για να τα πάρεις πίσω...ποσό χρονών είσαι; Θα περιμένεις περίπου 20 χρόνια για να πάρεις τα απλά τα χρήματα σου πίσω και τότε τα ακίνητα θα έχουν ξεπεράσει τα 60 χρόνια κατασκευής...μην ξεχάσεις και την δημογραφική καθίζηση του πληθυσμού το οποίο σημαίνει λιγότεροι δυνητικοί πελάτες με την ίδια ίσως και περισσότερη προσφορά ακινήτων άρα και μείωση τιμών...όπως λένε και οι Αγγλοσάξωνες...do the math!!!!

Γιάννης Νικολάου (Gnick) έγραψε:
Το 12 13 βγαίνει χωρίς φθορές ασφαλειες (μην ξεχνας πυρος αστική ευθύνη) κανόνια ΕΝΦΙΑ κλπ γιατί 100000/270/3/12/0,85=12,2. Με αυτά πιστεύω ότι θα πας χαλαρά στα 20. Ίσως καλύτερα να δεις την αγορά σε εξωτερικό πχ Βουλγαρία Ρουμανία.

apom έγραψε:
Σε ευχαριστώ για την απάντηση, στα 30 ειμαι κ απλά ψάχνω ένα τρόπο να βγαίνει κάτι έξτρα το μήνα. Παιδιά δεν έχω, με τη σύντροφό μου μένω το ακίνητο είναι δικό μου οπότε γιαυτό έλεγα να τα ρίξω εκεί τα λεφτά αλλά κ μένα με προβληματίζει λίγο.

gus (gus326) έγραψε:

Θα μπορούσες να με βοηθήσεις λίγο στο κομμάτι εξωτερικού? Υπάρχει γενικά εμπιστοσύνη, ποια είναι η φορολογία τα κόστη σε κεντρικα μέρη κτλ. Αν κ μου φαίνεται ακόμα πιο επίφοβο διότι θα πρέπει να διαχειρίζεται τα σπίτια κάποια εταιρεία οπότε κ εκεί αυτομάτως ανεβαίνει το κόστος, εκτός κ αν όλες οι τιμές είναι τόσο χώμα.

Προς Θεού, μακριά από αγορές ακινήτων στην Ελλάδα, πλέον οι τιμές είναι υπερβολικά φουσκωμένες και τα ακίνητα παλιά.
Επιπλέον, έχεις το Σοβιετικό μας Κράτος να σε φορολογεί τιμωρητικά.

Το θέμα που σε απασχολεί έχει απαντηθεί διεξοδικά, σε προηγούμενο νήμα, από το μέλος sosimple, που κατέχει δεκάδες ακίνητα στην Αθήνα και δε βγαίνει οικονομικά.
Διάβασε προσεκτικά όλες του τις χρήσιμες διαδικαστικές πληροφορίες, πριν κάνεις οτιδήποτε.

Ισχύει ότι οι οικοδομές είναι παλιές αλλά όσο να ναι οι φοιτητικες κατοικιες θεωρώ ότι όσο να ναι θα χουν μια προοπτική πάντα.

Πραγματικά όμως που στο καλό να βάλει κάποιος τα λεφτά του πλέον; Η αδερφή μου και ο αδερφός μου είναι ελεύθεροι επαγγελματίες και απλά τρέχουν όλη μέρα κ βγάζουν λίγο πολύ τα ίδια αλλά με πολλαπλάσιο άγχος από μένα που είμαι ιδ. υπάλληλος με νορμάλ για την εποχή μισθό. Δηλαδή η καλύτερη λύση είναι να τα χουμε στην τράπεζα κ κάθε μήνα να τα τρώμε λίγα λίγα? Τι να πω χάλι μαύρο η κατάσταση

Καράντη Μαρία (cross) έγραψε:
Όντως έχουν γραφτεί αν ψάξεις. Διορθώνω , δεν εχω 10αδες ακίνητα. 11 εχω εκ των οποίων τα 8 γκαρς , όλα στην ιδια δικια μου πολυκατοικία σε επαρχία, φοιτητουπολη. Αλλά γενικά οι συγγενείς μου έχουν πάνω από 50 διαμερισματα συνολικά στην ιδια πολη οπότε εχω δει πολλά πράγματα ενώ εχω και γνωστούς στην Αθήνα που νοικαζουν.
Αν και κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, (εγώ εχτισα καινούρια πολυκατοικία με προοπτικές , υπόγεια μεγάλα, προοπτική να μπορώ να χτίσω στο μελλον αν θέλω άλλες 8 γκαρς με μικρο πλέον κόστος κλπ, γενικά είχα μεγάλα κοστη, που αν πας με σημερινές τιμές να αγοράσεις μεταχ είναι καλυτερα τα πραγματα) να επαναλάβω βασικά πράγματα. Πρόσθεσε στους φόρους κάθε 10 χρονιά ενερ, πιστοπ. Κάθε 14 χρονιά πιστοπ. Δεη για κάθε γκαρς ξεχωριστά, ψάξε στην περιοχή σου πως δουλεύει η εκεί δευαι, γιατί προβλέπω να κυνηγάει εσένα και όχι τον ενοικιαστή, και κατά κανόνα αν μείνει κάποιος 12 μήνες αν σου έχει πληρώσει 8 μήνες νερα να είσαι και ευχαριστημένος. Τα οποία φυσικά θα πηγαίνεις εσύ να πληρώσεις και θα παίρνεις στη συνέχεια από τους ενοικιαστές. Γιατί σε 300+ ενοικιάσεις που εχω κάνει τα τελευταία 15-20 χρόνια ζήτημα αν πήγαινε 1 στους 4 να πληρώσει και δεν το κόβουν όπως στη δεη.
Επίσης ακούγεται έντονα νέο χαράτσι μηχανικού κάθε 5 χρονιά, ενώ να ξέρεις ότι τους λείπει θα το φορτώνουν σε κρυφους και φανερους φόρους στα ακίνητα. Οποιοδήποτε βλάβη (που πολες φορές δεν είναι καν βλάβη, αλλά μόνο στο μυαλό του κάθε κακοπληρωτη -εχω αλλάξει θερμοσίφωνα που ήταν μια χαρα, δε θυμάμαι να πλήρωσε ποτέ κανεις καζανάκι από τις 10δες φορές που χαλασαν-) πρακτικά θα την φτιάχνεις εσύ, εκτος αν έχεις όρεξη να τσακώνεσαι κάθε μερα.
Αν ήταν σήμερα να το ξανά κανω, δεν υπήρχε περίπτωση ακριβώς γιατί δεν μπορείς να κανεις τον παραμικρο υπολογισμό. Έτσι έκανα και εγώ σαν και σένα, για μια 10ετια όντως ειμουν εντός σχεδίου, μετά λόγω υπερφορολογησης και κρίσης, κάθε σχέδιο πέθανε και απλώς προσπαθείς να πάρεις τα λεφτά σου πισω.
Από την άλλη κάθε περίπτωση είναι διαφορετική . Αν είναι σε πραγματικά καλο σημείο, δηλ να μένουν κοντά και άλλοι φοιτητές, να έχει συγκοινωνία κοντά, σούπερ μαρκετ κλπ και ισχύουν όντως τα ενοίκια που γράφεις εκεί (μη δεις ξαφνικά ότι αντί για 270 που υπολογίζεις τελικά παίρνεις 170) τότε προχωρα το. Πάντως τα 270 που γράφεις, ξέρεις πόσο γίνονται το μηνά για τον ενοικιαστή μαζί με θέρμανση, κοινοχ, νερό , δεη? ΔΕΝ τα παίρνεις ευκολα, μονίμως θα σου χρωστάνε. (Ούτε για 2αρι δεν παίρνω τοσα σούπερ λουξ σα καινούριο μοντερνο) Για μενα ούτε καν να στα βάζουν στην τράπεζα. Στο χερι τα πάντα να ξέρεις τι σου γίνεται. Τώρα για μόνο 3 γκαρς μπορεί να αποδειχθουν ποιο απλα τα πράγματα, μόνο εσύ ξέρεις τα πραγματικά δεδομένα της περιοχής. Εγώ πάντως κοντεύω 20 χρονιά σχεδόν από όταν το έφτιαξα, να βάλεις μέσα μια 10ετια που έβγαζα πραγματικά καλά λεφτα και παλι αντε να εχω κάνει 40-50% απόσβεση με σχεδόν τα πάντα μονιμα νοικιασμενα (πολύ φθηνά ομως).Αλλοι βέβαια σε καλύτερη περιοχή από τη δικια μου έχουν πάει πολύ καλυτέρα και άλλοι σε χειρότερη , χειροτερα. Η περιοχή παίζει βασικο ρολο. Εγώ πάντως σήμερα αποφεύγω τους φοιτητές. Τους θεωρώ από τις χειρότερες περιπτώσεις (δεν είμαι κέντρο και είχα πάντα τους χειρότερους φοιτητές, αλλά βλέπω και αυτούς που είναι κέντρο..) . Κοντεύω να το κανω γυρικομειο. Νοικιάζω σε γέρους που έχουν συντάξεις (επομένως πληρωνουν), μένουν πολλά χρονια κλπ. Εχω βρει την ισυχια μου έτσι τα τελευταία 2-3 χρονιά. Εκεί που έκανα 20-25 ενοικιάσεις το χρόνο, τώρα σχεδόν εχω μονιμα τους ίδιους, μακάρι να συνεχίσει να με πάει έτσι και ας βγάζω λιγότερα (που λέει ο λογος, πέσαν δραστικά τα εξοδα απλήρωτα κλπ έτσι και πραγματικά λεφτά βγάζω περισσότερα με μικρότερα ενοικια).
Η Θεσσαλονίκη γενικά πάει καλά και με ακριβά όντως ενοίκια, και αν είναι όπως τα λες πιθανόν να αξίζει (εχε υπόψιν ότι ειμουν κάθετα αρνητικος σε άλλες περιπτώσεις αλλά με τα δεδομένα που αναφέρεις ίσως να αξιζει.
Μη σε φοβηζω μακάρι να τα πας καλυτερα, μπορεί..

sosimple έγραψε:

Σε ευχαριστώ για την βοήθεια. Στο θέμα της τιμής του ενοικίου οι τιμές κυμαίνονται εκεί γύρω δηλαδή κάτω από 250 δε πιστεύω να πέσει, ειδικά τώρα που το τελευταίο καιρό οι τιμές είναι μόνο ανοδικές. Να σου πω πως κ εγώ έχω κακές εμπειρίες από ενοικιαστές μιας και η μητέρα μου νοίκιαζε παλιότερα δύο σπιτάκια αλλά έκανε τρομερά κακή διαχείριση, έβαζε οποίους να ναι μέσα, κρατούσε λογαριασμούς δεη νερο στο όνομα της κ βρέθηκε χαντακωμενη όπως καταλαβαίνεις και τα πούλησε.

Γενικότερα για να είμαι ειλικρινής διστάζω όσο να ναι κ εγώ γιατί τα χρήματα αυτά είναι ότι έχω στην άκρη και με αγχώνει όσο να ναι. Ίσως αν ξεκινούσα με δύο αντί για τρεις να ήταν καλύτερα δε ξέρω. Όσο για το μηχανικό κάθε 5ετια είναι σιγουρακι? Γιατί θεωρείς ότι θα συνεχίσουν τα χαράτσια στα ακίνητα εφόσον ξεκίνησε μια πρώτη μείωση στον ενφια και όπως φαίνεται θα ακολουθήσει κ αλλη