Η παρέμβαση της Fed από την εποχή του COVID στις αγορές στεγαστικών δανείων τροφοδότησε τη δεύτερη φούσκα ακινήτων του 21ου αιώνα.
Η φούσκα τελείωσε όταν η Fed σταματησε να αγοράζει MBS και αύξησε τα επιτόκια για να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό.
Ενώ ο χρόνος θα δείξει εάν οι πρόσφατες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών θα αντιστραφούν, το τέλος της φούσκας έχει ήδη κοστίσει στη Fed πάνω από 400 δισεκατομμύρια δολάρια σε ζημίες από τις επενδύσεις της σε MBS mortgage-backed securities (αξιόγραφα με υποθήκη).
Από το 1913 έως το 2008, η Fed κατείχε ακριβώς μηδενικούς τίτλους με υποθήκη. Ενώ οι αποφάσεις νομισματικής πολιτικής της Fed εξακολουθούσαν να επηρεάζουν τις συνθήκες στις αγορές στέγασης και στεγαστικών δανείων, το έκαναν έμμεσα μέσω της επιρροής που είχαν οι αγορές και οι πωλήσεις τίτλων του Δημοσίου από τη Fed στα επιτόκια της αγοράς.
Σε μια ριζοσπαστική «προσωρινή» πολιτική απάντηση στη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, η Fed άρχισε να παρεμβαίνει απευθείας στην αγορά ενυπόθηκων δανείων.
Μέσω μιας σειράς αγορών MBS, το χαρτοφυλάκιο MBS της Fed εκτινάχθηκε από 0 σε 1,77 τρισεκατομμύρια δολάρια έως τον Αύγουστο του 2017.
Στη συνέχεια, η Fed άλλαξε την πολιτική της και μείωσε σιγά-σιγά τα MBS της. Μέχρι τον Μάρτιο του 2020, κατείχε περίπου 1,4 τρισεκατομμύρια δολάρια σε MBS.
Όταν η κρίση του COVID χτύπησε τον Μάρτιο του 2020, η Fed αποφάσισε να επαναφέρει το σχέδιο διάσωσης της οικονομικής κρίσης του 2008.
Συνέχισε να αγοράζει MBS καθώς και ομόλογα του Δημοσίου.
Μέχρι τη στιγμή που σταμάτησε τις αγορές της την άνοιξη του 2022, κατείχε 2,7 τρισεκατομμύρια δολάρια σε MBS.mortgage-backed securities (αξιόγραφα με υποθήκη).
Η Fed είχε γίνει ο μεγαλύτερος επενδυτής στην MBS στον κόσμο . Μέχρι την άνοιξη του 2022, κατείχε σχεδόν το 22% όλων των στεγαστικών στεγαστικών κατοικιών 1 προς 4 οικογένειες στις ΗΠΑ
Μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου, ημερομηνία της τελευταίας διαθέσιμης τριμηνιαίας ενοποιημένης οικονομικής κατάστασης της Fed , η Fed είχε χάσει 438 δισεκατομμύρια δολάρια από τις επενδύσεις της σε MBS. Αυτές οι απώλειες θα αυξηθούν εάν ο αγώνας για την καταστολή του πληθωρισμού απαιτήσει ακόμη υψηλότερα επιτόκια.
Επειδή οι περισσότεροι αγοραστές δανείζονται το 80 % ή περισσότερο της τιμής αγοράς ενός σπιτιού, οι τιμές των κατοικιών είναι ευαίσθητες στο επίπεδο των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξάνουν τη δεξαμενή των πιθανών αγοραστών, τονώνοντας τη ζήτηση κατοικιών.
Εάν η τόνωση των επιτοκίων είναι υπερβολική, η υπερβολική ζήτηση θα ανεβάσει τις τιμές των κατοικιών.
Τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν το αντίθετο αποτέλεσμα.Μειώνουν τη ζήτηση, διαλύουν την ανοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών και, σε ορισμένες περιπτώσεις, οδηγούν σε πτώση των τιμών των κατοικιών.
Όπως θα μπορούσε να προβλέψει κανείς, οι μαζικές αγορές MBS της Fed συνέπεσαν με μεγάλες μειώσεις στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Κατά τη διάρκεια της εκστρατείας αγοράς της Fed για το COVID MBS, το μέσο εθνικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων 30 ετών μειώθηκε στο χαμηλό του 2,65 τοις εκατό τον Ιανουάριο του 2021.
Σήμερα, με την εκστρατεία της Fed για υψηλότερα επιτόκια για την καταπολέμηση του πληθωρισμού, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 30 ετών είναι κυμαίνονται γύρω στο 7% .
Αυτή η αλλαγή στο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων από μόνη της θα είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση των μηνιαίων πληρωμών κεφαλαίου και τόκων για ένα στεγαστικό δάνειο ίδιου μεγέθους κατά 65%.
Αναμενόμενα, η πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων τόνωσε τη ζήτηση κατοικιών και ώθησε τις τιμές των κατοικιών.
Τα κυβερνητικά στατιστικά στοιχεία αναφέρουν ότι, από τον Ιανουάριο του 2018 έως αυτόν τον Ιανουάριο, η διάμεση τιμή νέας κατοικίας στις Ηνωμένες Πολιτείες αυξήθηκε από 331.800 $ σε 467.700 $ — μια αύξηση 41%.
Είναι ενδιαφέρον ότι από τον Ιανουάριο του 2018 έως τον Μάρτιο του 2020, προτού η Fed ανανεώσει τις αγορές MBS της, η διάμεση τιμή ενός νέου σπιτιού στην πραγματικότητα μειώθηκε στα 322.600 δολάρια.
Από τον Απρίλιο και μετά, η εθνική διάμεση τιμή των κατοικιών αυξήθηκε σταθερά, φτάνοντας στο 468.700 $ έως το τέλος Ιουνίου 2022.
Το 2018, η αγορά μιας νέας κατοικίας μέσης τιμής με 20% μειωμένη και το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων που επικρατούσε τότε στο 3,95%
απαιτούσε 1.259 $ σε μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων .
Τον Ιανουάριο, η αγορά της νέας κατοικίας μέσης τιμής των 467.700 δολαρίων με 20% έκπτωση απαιτούσε μηνιαίες πληρωμές ύψους 2.360 δολαρίων, δεδομένου του επιτοκίου 6,48% σε μια υποθήκη 30 ετών.
Σε μόλις 5 χρόνια, λόγω του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών και των υψηλότερων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, το μηνιαίο κεφάλαιο και οι τόκοι που απαιτούνται για την αγορά ενός νέου σπιτιού στη μέση τιμή αυξήθηκαν κατά 87% !
Η εισβολή της Fed στην αγορά
MBS mortgage-backed securities (αξιόγραφα με υποθήκη). θα έχει μακροχρόνιο αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων.
Όχι μόνο η ζήτηση για κατοικίες μετριάστηκε από τον πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 7%, αλλά οι σημερινοί ιδιοκτήτες ακινήτων με ευνοϊκά επιτόκια στεγαστικών δανείων διστάζουν να πουλήσουν, μειώνοντας το απόθεμα των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση σε μια αγορά που έχει ήδη λιμοκτονήσει για καταχωρήσεις.
Το τέλος των αγορών MBS της Fed και η αύξηση των επιτοκίων πολιτικής της Fed έθεσαν τέλος στη φούσκα στέγασης COVID.
Ενώ οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν πτώση σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές σε άλλες περιοχές παραμένουν υψηλές λόγω των ιστορικά χαμηλών αποθεμάτων κατοικιών προς πώληση και των ισχυρών αγορών εργασίας.
Οποιαδήποτε ρεαλιστική ανασκόπηση του αντίκτυπου του πειράματος της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ που επενδύει σε MBS θα καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η Fed θα πρέπει να σταματήσει να αγοράζει στεγαστικά δάνεια.
Η απόφασή της να επενδύσει τρισεκατομμύρια δολάρια σε MBS βοήθησε να ωθήσει το κόστος της ιδιοκτησίας σπιτιού πέρα από πολλούς.
Άλλοι θα βρεθούν κλειδωμένοι σε σπίτια που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να πουλήσουν λόγω των τεχνητά χαμηλών επιτοκίων στα τρέχοντα στεγαστικά δάνειά τους.
Από κάθε άποψη, το πείραμα MBS της Fed έχει χτυπήσει τις αγορές κατοικιών και στοίχισε στη Fed πάνω από 400 δισεκατομμύρια δολάρια σε απώλειες MBS.mortgage-backed securities (αξιόγραφα με υποθήκη).
Οι δανειοληπτες-εγγυητες δανειων στην Ελλαδα περαν των ανωτερω θα συνεχίσουν να πληρώνουν το φρικτό τίμημα της επιλογης τους να δανειστουν με χρόνιο και απεριόριστο πληθωρισμό.