maria (mb361) έγραψε:
Η προσφορα και η ζητηση καθοριζουν αγοραια αξια ενος νεοχτιστου σπιτιου 100 μ2 σε μια εργατικη συνοικια του Πειραια τα 250k.
Oι συνολικες απαιτουμενες εργατοωρες για το χτισιμο του σπιτιου ειναι 3000 ωρες Χ ωρομισθιο 13 ευρω (ως παραδειγμα βαζω τα 13 ευρω την ωρα - δεν ξερω ποσο ειναι το ωρομισθιο ενος ειδικευμενου τεχνητη) = 39 k + το κοστος των υλικων χωρις ΦΠΑ (εστω 80k).
Συνολο = 119k.
To υπολοιπο 250-119=131k ειναι αερας κοπανιστος (δηλαδη μια φουσκα...)
Επιπροσθετως :
''Φουσκα'' και η αδεια της πολεοδομιας, ''φουσκα'' και τα ενσημα του ΙΚΑ,''φουσκα'' και το 1000αρικο της ΔΕΗ για την συνδεση...
Όχι, τα λες λάθος (μερικά).
Ναι, την τιμή την καθορίζει η αγορά και η ζήτηση. Αυτό είναι σωστό.
Συντελεστές κόστους είναι:
Μεροκάματα (εργατώρες), υλικά, χρήση μηχανημάτων (π.χ. εκσκαφείς, γερανοί κλπ), γενικά έξοδα (μεταφορές, αποκομιδές, καθαρισμοί, συνδέσεις με δίκτυα (ΔΕΗ, αποχέτευση. γκάζι), κλπ).
Στα μεροκάματα μπαίνει και το ΙΚΑ (κι αυτό κόστος εργασίας είναι).
Αυτά είναι τα έξοδα ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ.
Το σπίτι όμως δεν στοιχίζει μόνο αυτά. Στοιχίζει (μέσα στην τιμή του μπαίνει και) το μερίδιο του οικοπέδου που του αναλογεί. Γιατί ο εργολάβος που το χτισε είτε το αγόρασε, είτε δίνει 30-40% αντιπαροχή στον οικοπεδούχο, αυτά δεν είναι κόστος? Τι είναι?
Όλα αυτά (μέχρι εδώ) είναι το συνολικό ΚΟΣΤΟΣ σχηματισμού του σπιτιού.
Καπάκι σ' αυτά προστίθεται και το κέρδος του εργολάβου. Αυτός που κάνει αυτή τη δουλειά (και αναλαμβάνει και κινδύνους) δεν πρέπει να βγάλει κάποιο κέρδος? Πρέπει.
Ο νόμος (για τα δημόσια έργα) προσδιορίζει αυτό το ποσό σαν "Γενικά έξοδα και όφελος εργολάβου" σε 18%. Για τα ιδιωτικά δεν υπάρχει νομικά προσδιορισμένο ποσοστό.
Με τον όρο "γενικά έξοδα" εννοεί τα έξοδα γραφείου του εργολάβου (που ασχολείται με όλα του τα έργα) και τα έξοδα μελέτης (που μέσα σ' αυτά είναι και η πολεοδομία). Έχει κι αυτό κάποιο κόστος (αναλογικά), δεν έχει?
Το σύνολο λοιπόν όλων αυτών (κόστος κατασκευής + αναλογία οικοπέδου + γενικά έξοδα εργολάβου + κέρδος εργολάβου) διαμορφώνει ΕΠΙΣΗΣ την τιμή πώλησης (προσφοράς για πώληση), πέριξ της οποίας κινείται το ποσό που τελικά γίνεται η αγοραπωλησία, ανάλογα με τη ζήτηση.
Το αν κάτι "είναι φούσκα" ή όχι καθορίζεται από το αν όλοι οι παραπάνω συντελεστές είναι εντός πραγματικότητας, η κάποιος είναι "φουσκωμένος" (οποτε παρασύρει προς τα πάνω και τη συνολική τιμή προσφοράς - κατά το ποσοστό που αυτός συμμετέχει στη διαμόρφωση της τιμής).
Αν π.χ. το σκυρόδεμα (το οποίο σε μια συνηθισμένη πολυκατοικία είναι το 1/5 του κόστους κατασκευής) για καποιο λόγο είναι υπερτιμημένο την εποχή που φτιάνεται η πολυκατοικία, τότε αυτή είναι "φουσκωμένη" σε κόστος ανάλογα με το πόσο φουσκωμένο ήταν το σκυρόδεμα, και πόση είναι η συμμετοχή του στο κόστος της (1/5).
Όλοι οι συντελεστές κόστους (και εννοώ ο καθένας χωριστά) λίγο επιρρεάζουν το συνολικό αποτέλεσμα. Π.χ. ο χαλκός (χρηματιστηριακό είδος) "παίζει" πολύ σε τιμή διεθνώς, και οι χαλκοσωλήνες αντίστοιχα. Αλλά πόσο επιρρεάζει η τιμή της χαλκοσωλήνας την κατασκευή του διαμερισματος? Τρίχες.
Αυτό που επιρρεάζει ΠΟΛΥ την τιμή, είναι η τιμή του οικοπέδου. Αντιπαροχές στο κέντρο της Αθήνας έχουν παρθεί και με 90, και με 92%. Δηλαδή φτιάνει (έφτιανε - τώρα πάνε αυτά) ο εργολάβος μια πολυκατοικία στη μέση της Ερμού ή της Μητροπόλεως, και έδινε στον οικοπεδούχο σχεδόν το σύνολο. Κράταγε για τον ευατό του ένα μικρό μαγαζί, και απ' αυτό έβγαζε (όταν το πούλαγε) όλα τα έξοδα, κόστη και κέρδη. Το οικόπεδο δηλαδή αντιπροσωπεύει (σ' αυτές τις περιπτώσεις) το 90% του κόστους σχηματισμού του σπιτιού.
Ακόμα και στις "φτηνές" αντιπαροχές (που ο οικοπεδούχος παίρνει μικρό ποσοστό, 20 ή 25% από το σύνολο της κατασκευής) αυτό είναι πολύ σημαντικό ποσοστό στη διαμόρφωση της τιμής προσφοράς.
Όλα τα οικόπεδα πέρασαν δεκαετίες που ήταν υπερτιμημένα, με το σκεπτικό που ανέλυσα στο προηγούμενο ποστ μου. Όχι όλα μαζί και όλα την ίδια εποχή, αλλά ήταν.
Π.χ. το κέντρο της Αθήνας και οι περιοχές Κυψέλη, Πατήσια, Παγκράτι, Αμπελόκηποι, Αχαρνών ήταν τις δεκαετίες '50 & '60, Σεπόλια, Βύρωνας, Καισαριανή, Ζωγράφου (δεν τις λέω όλες) τις '70 - '80, και τα προάστεια (Πεντέλη, Μελίσια, Βούλα, Βριλήσια) αργότερα, μέχρι το τέλος της δεκαετίας 2000.
Ειδικά τις δεκαετίες '90 & 2000 η υπερτίμηση ήταν στα προάστεια, όπως εξηγούσα στον Johan(larry) (ο οποίος όμως δυστυχώς δεν τα καταλαβαίνει).
Γιατί "συντηρείτο" αυτή η φούσκα? Για λόγους που πιθανότατα ξέρεις: Τις πρώτες δεκαετίες ('50, '60, '70) υπήρχε ανάπτυξη στη χώρα, επομένως ζήτηση (δεν ήταν και η φούσκα τόσο τραγικά φουσκωμένη), και προχώραγε το πράμα.
Στη συνέχεια (που η ανάπτυξη άρχισε να υποχωρεί) εμφανίστηκαν τα δανεικά.
Με αποκορύφωμα βέβαια τη δεκαετία του 2000, που ο φτηνός δανεισμός (της χώρας απ' έξω) διέσπειρε πόρους σε όλο τον κόσμο, τα δάνεια δινόντουσαν αφειδώς προς παντού, και όλοι ήταν ευχαριστημένοι.
Το που μας οδήγησαν αυτά (ως κράτος), το ξέρουμε όλοι.
Προφανώς η φούσκα των ακινήτων θα την πλήρωνε κι αυτή, όταν (καποια στιγμή) το συνολικό ψέμα θα αποκαλύπτετο. Ε, αποκαλύφτηκε.
ΟΜΩΣ, συγκρίνοντας κάποιος την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα με το τι γινόταν (την ίδια εποχή) στον υπόλοιπο κόσμο (πάντα σε σχέση με τα ακίνητα του) δεν ήταν δύσκολο να καταλάβει ότι "κάτι δεν πάει καλά" με την αγορά αυτή.
Αυτό το είχα αντιληφθεί από τη δεκαετία του '90, αυτό έγραψα.
Γιατί δεν το είχα αντιληφθεί τη δεκαετία του '80?
-Γιατί δεν είχα τις γνώσεις και την εμπειρία (ήμουν πολύ νέος).
-Γιατί δεν είχα λόγο να ασχοληθώ. Να ψάξω, να διαβάσω, να ερευνήσω. Το έκανα το '90, γιατί τότε σκέφτηκα να αποκτήσω δικό μου σπίτι. Που ήταν (για τον καθένα είναι) σημαντική επένδυση κόπου για μένα, ώστε να (μην) πω εύκολα: "Α, ωραίο είναι, ας το πάρω" χωρίς να "σκαλίσω" το θέμα βαθύτερα.
Σε κάλυψα?
